מיסוי מקרקעין, ואיך זה קשור לבית שלכם?
אנשים המעוניינים לשדרג את איכות החיים שלהם בדרך כלל מוכרים נכס בתמורה לקניית נכס אחר. פעמים רבות, בתוך התהליך הם מגלים, שהם נדרשים לתשלומי מס שונים, כמו היטלי השבחה, מס שבח ומס מוטב. כל אלה מפחיתים את הרווח הנקי שלהם מהנכס, ונדרשים לתמחור מראש.
מהו מס מוטב? מהו היטל השבחה? ומה הקשר בין היטל השבחה ומס שבח?
מהו מס מוטב?
מס מוטב הוא פטור הניתן לבעלי נכסים בערך של עד 4.5 מיליון שקל (לכל נכס בנפרד)
ובדרך כלל מיוחסים לנכסים כמו דירות בעסקאות תמ”א, או בנית מגורים ישן, שעליו ניתן לבנות בניין חדש.
אך גם כאן יש לשים סייג, מס המוטב מתייחס לנכסים בשווי הנע בין 2.100 מיליון ₪ ועד לתקרה של 4.5 מיליון ₪, ולא רלוונטי לנכסים בשווי נמוך יותר. במקרים בהם נמכר נכס בשווי נמוך יותר לצורך בניית בניין מגורים מעליו, על בעל הנכס לשלם מס מוטב.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא מס נוסף על כל השבחה, שנעשתה בנכס לאורך חייו. היטל השבחה מתייחס לניצול זכויות בניה, הוספת חדר על הגג, מרתף או מדרגות. במקרים רבים, כאשר קיים היטל השבחה, לצידו מתקיים גם מס שבח על התב”ע. אלא אם כן, הדירה נקנתה כבר עם התוספות הנלוות, ולכן לא נדרש יהיה לשלם היטל השבחה.
אך מה קורה, אם קיימות זכויות בתכנית הבניין של הנכס, שטרם נוצלו?
במידה וקיימות זכויות בתכנית הבניין של הנכס, שטרם נוצלו על המוכר יהיה לשלם את ההיטל, גם אם התכנית נעשתה לפני עשרות שנים.
כיצד ניתן לפתור את הסוגיה במקרה ולא ניתן לממש את הזכויות?
במקרה זה של מיסוי מקרקעין נדרש להגיש ערר באמצעות ע”י עורך דין המתמחה בתחום בלווי חוות דעת שמאי מכריע.
ההכרעה נעשית בנושאי שווי זכויות הבניה לתכנית, שאושרה בעבר, אך לא ניתן לממש אותה מסיבות נראות לעין: כמו השכרת הנכס לדיירים למשל.
ברוב המקרים, תינתן דחייה של הזכויות לעשרות שנים קדימה, ובעת המכירה, ניתן לטעון, שהזכויות אינן קבילות.
הדיון בהיטלי השבחה נעשה במוסדות בית המשפט ולא מול פקידי מס, ולכן הוא ענייני ואובייקטיבי יותר מדיונים הנעשים בנושאי מש שבח.
ערעור על היטלי השבחה נעשה, בדרך כלל, בעבור סכומים הנאמדים במאות אלפי שקלים, ולא פחותים מכך.
לסיכומו של עניין,
מיסוי מקרקעין הוא תחום משפטי רחב, המרכז את כל היטלי המס, שיתכן ותיאלצו לשלם במקרה של מכירת נכס קיים. חשוב להיוועץ עם עורך דין מקרקעין, המתמחה בתחום המשפטי ובקיע בקשרים בין המיסים וההיטלים השונים, וזאת על מנת לוודא, שלא שילמתם מיסים, שלא לצורך, ואם קיימות הטבות, או יכולת לקבל פטור ממיסים בגין מצב נתון וקיים.